Особенности и признаки дома блокированной застройки

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Юрист: Михаил Беляев
Написано статей
414

Дома блокированной застройки — это такие здания, которые предназначены для жилья, состоящие из нескольких элементов конструкции (или блоков). Их число должно быть не более 10-ти. Они чаще всего имеют несколько этажей. 2-ой и 3-й этаж занимает одна семья.

Блочная постройка

Преимущества и недостатки блокированного дома

Сначала стоит сказать о плюсах совмещенного дома. Это многоуровневое отдельное жилище, не отличающееся от дома. Промеж блоков — только стены, но нет ни дверей, ни проходов, и они являются, на первый взгляд, единой жилой постройкой. Участок на любой блок общего дома приходится отдельный, хоть и небольшой. По сути, дома блокированной застройки — это отдельные домики с элементами многоквартирного дома.

У совмещенного жилья есть и свои минусы. Главный — трудности с оформлением. Во всех регионах проблема решается в соответствии с законом, но по-разному. Земля находится не в общей собственности, а разбита по долям. Это накладывает дополнительные трудности при продаже (но не препятствует ей). Как отделенный жилой дом, он обладает малой частью земли.

Любой дом блокированной застройки заселен одной семьей. У каждого блока имеется отдельный, не связанный с другими выход, ведущий на свой участок земли. Эту территорию может занимать двор с палисадником и т. д. Отдельные части застройки связаны между собой посредством общих стен.

Из жилых помещений есть два выхода: один на улицу, а другой во двор. Каждая квартира такого дома имеет отдельный дворик, который числится в собственности хозяев. На нем располагается зона отдыха с бассейном и небольшим садиком. Возможно и другое применение участка земли.

Блокированные дома не имеют общего входа, подпола и чердака. Зато каждая квартира имеет не только отдельный подъезд, но и инженерные системы, предназначенные для жилых построек. Таким образом возникает экономия, поскольку коммуникации прокладывают для общей застройки, а не в отдельный дом. Материалы для постройки, общий фундамент, непосредственная близость домов — это делает подобные строения все более популярными.

Законодательная основа

Законодательная база застройки совмещенного дома определяется следующими правовыми актами.

  1. Жилищный кодекс РФ (ст. 161), разъясняющий понятие дома блокированной застройки и свойств, которые это здание характеризуют.
  2. Градостроительный кодекс РФ дает определение объекта «жилой дом блокированной застройки».
  3. Правительственное постановление от 2015 года — разъясняется последовательность покупки жилья в доме блокированной застройки.
  4. Приказ Министерства строительства и Федеральный закон 218-ФЗ разъясняют, как приобрести земельный участок под строительство дома блокированной постройки. Еще одну проблему, которую они решают — это право собственности объекта.
  5. Статьи Земельного кодекса помогают оформить участок земли под строительство дома общего строения.
  6. Письмо Минэкономразвития также говорит о том, каким образом выделяется земельный участок под строительство многоквартирного дома.

При оформлении жилья такого дома приходится соблюдать несколько нюансов. Однако при всех законодательных начинаниях, окончательной нормативной базы при спорных вопросах регистрации права собственности на такие строения пока не существует. Поэтому при спорных моментах обязательна консультация грамотного юриста.

Правовой статус жилого дома блокированной застройки

Главным отличием, которое имеет дом блокированной застройки от многоквартирного дома, является отдельный выход. Когда мы уходим из квартиры своего дома, то вначале заходим в подъезд, имеющий статус общего имущества. А квартира дома блокированной постройки не имеет совмещенного с соседями подъезда. У каждой семьи свой, отдельный подъезд, что признается некоторыми в качестве минуса: это считается нерациональным, лестничные переходы «крадут» метры полезной площади.

Отдельный выход из такого дома сразу ведет на территорию, которая объединяет несколько жилых блоков. С этим связано второе отличие — невозможность внесения в кадастровый список части такого дома как отделенного объекта. Любой блок выглядит как отдельный жилой дом, но на самом деле является частью общего дома блокированной застройки, поэтому наиболее часто он числится в собственности как квартира многоквартирного дома.

Аргументы, выдвигаемые в этой ситуации, следующие. Во-первых, земельный участок такого дома является общей собственностью жильцов. Во-вторых, коммуникации у каждой квартиры дома блокированной постройки являются частью общего имущества. Общая крыша и стены также делают дома похожими на многоэтажные.

Во множестве регионов дом блокированной застройки не регистрируют как многоквартирный. Согласно Жилищному кодексу, в значение многоквартирного дома входит понятие собственности всех его жителей. В разных домах туда входят лифты, подъезды и т. д.

В отдельных регионах блокированные дома были исключены из программы капитального ремонта. Это произошло потому, что эти постройки ранее были признаны ошибочно как многоквартирные дома, подлежащие ремонту. Остались регионы, где жителям таких жилищ ошибочно приходят платежные квитанции с указанием платных услуг, как части общего дома.

Признание дома постройкой с блокированным типом застройки

По сути, такие дома блокированной застройки не делятся на части, как обычные дома, где квартира является частью общего строения. Во время ее строительства оформляются совсем другие документы, чем перед тем, как построить дом блокированной застройки. Чтобы получить документальное подтверждение, что ваш дом блокированной застройки является таковым, он должен соответствовать следующим условиям.

  1. Количество этажей не должно превышать трех. Хотя большинство этих домов имеют только 1-й и 2-й этаж.
  2. Дом блокированной застройки должен состоять из отдельных частей жилья. Каждый блок должен быть отгорожен друг от друга общей стеной. Их количество не должно превышать 10.

Первое, что должен проверить покупатель во время приобретения части совмещенного строения, получено ли разрешение для застройки конкретного участка. Каким образом и на кого оформлена земля — это тоже важно. Застройщики предпочитают оформлять участок земли под блокированные дома на одного владельца. После подключения всех коммуникаций, когда дом блокированной застройки разделен на части, а они, в свою очередь состоят в собственности живущих там людей, можно оформить всю территорию по долям.

Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.
Согласование документов
Самое частое из них — отсутствие судебной практики по таким делам. Известно, что во многих регионах в дела об определении положения блокированных домов вмешиваются даже депутаты. До сих пор в разных субъектах Федерации нет единого мнения и единой административно-хозяйственной политики в отношении таких построек.

Порядок управления домами совмещенного типа

О порядке управления многоквартирным домом говорит Жилищный кодекс. По поводу того, как поступать в разных случаях живущим в жилых домах блокированной постройки, ничего не сказано. Поэтому, исходя из определения и целесообразности, такое жилье управляется так же, как и частные дома.

Ни управляющих компаний, ни ТСЖ не предусмотрено в решении вопросов ремонта и содержания жилых помещений в блокированной постройке. Ответственность за решение различных конфликтных ситуаций принадлежит собственникам каждого дома блокированной постройки. Причем каждый из них отвечает только за свою часть дома. Для того чтобы повысить продуктивность работ по устранению недочетов общего объекта, собственники могут выбрать старшего. Все вопросы, которые касаются коллективных проблем, решаются сообща на собраниях.

В любом случае, выбор способа управления жильцы делают сами. То, что это необходимо, несмотря на некоторую изолированность проживания, говорит факт того, что остаются места общего пользования. Во-первых, это территория перед домом. Чаще всего она разделена по долям, но это не делает ее недоступной для других, а также и для машин.

Это значит, что нанимать дворника приходится вместе, либо жильцы, объединившись, заключают договор с клининговой компанией. Приходится совместно решать вопросы починки крыш, коммуникаций и прочего, поэтому чаще всего из собственников выделяется самый активный и грамотный в подобных вопросах. Вряд ли он наделяется каким-то статусом, но, тем не менее, по своему фактическому положению он приравнивается к старшему по дому.

Получение согласия на возведение такого дома

Необходимая документация

Чтобы не преступать закон и возвести дом блокированной застройки, строителям приходится идти на всякие ухищрения. Обычные постройки для жилья, помещенные на территорию, находящуюся в долевом имуществе, могут снести. Для того чтобы строительство дома велось по закону, отдельные части участка объединяют.

На такие ухищрения идут ради того, чтобы компаниям, подводящим коммуникации, а также надзорным органам было проще понять, что несмотря на большие размеры, дом блокированной застройки не является многоквартирным. По документам каждый отдельный блок будет состоять в собственности одной семьи, которая будет иметь в распоряжении самостоятельный выезд на дорогу, отдельный выход в палисадник.

Дом блокированной застройки только визуально разделен на части, на самом деле каждая квартира такого строения — это отдельный дом. У владельца есть доля, которая входит в общий участок. Чтобы можно было правильно оформить документы на земельный участок и свой блокированный жилой дом, нужно придерживаться определенной последовательности действий.

  1. Оформить в Росреестре бумаги на участок.
  2. Оформить градостроительный план и представить его в местную администрацию.
  3. Для разрешения на строительство еще понадобятся: паспорт, бумаги на владение землей, эскиз дома, техусловия на электричество, кадастровый план.
  4. Только после одобрения строительства и оформления всех разрешений участок разделяется.

Собственность каждого владельца будет состоять из части общего участка и непосредственно жилья. В эксплуатацию дом блокированной застройки сдается уже после получения всех разрешений и оформления документов. В случае, когда вопросы строительства такого дома невозможно решить обычным путем, их разрешение передают суду. В ряде случаев это неизбежно, поскольку нет четкого нормативного акта, который определял бы порядок регистрации. За исключением определения, что означает такая постройка с архитектурной точки зрения.


Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7 (499) 322-26-87

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (22 оценок, среднее: 4,70 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 322-26-87
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: