Закрыть рекламу ×

Что такое реконструкция жилого здания

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Юрист: Михаил Беляев
Написано статей
411

Реконструкция любого здания, жилого дома представляет собой сложный, многоаспектный процесс. Чтобы прибегнуть к нему, нужны веские основания. Еще до начала реализации работ по реконструкции от владельцев сооружения потребуется серьезная предварительная подготовка. Да и сам комплекс реконструкционных операций является трудоемким и затратным. Но если речь идет о приведении жилого здания в состояние, которое будет полностью соответствовать запросам и пожеланиям всех его обитателей, на траты и хлопоты — чтобы обеспечить себе законное разрешение для проведения работ — однозначно стоит пойти.

Без реконструкции не обойтись, если жилье непригодно для эксплуатации, или владельцы этого объекта желают его значительного видоизменения. Основанием для ее проведения может стать и давний возраст постройки. А для того, чтобы реконструкция частного дома или квартиры произошла в желательные сроки и обеспечила ожидаемые результаты, необходимо действовать последовательно, разумно и в строгом соответствии с действующим отечественным законодательством и градостроительным регламентом.


Жилой дом

Основные отличия от капитального ремонта

Капитальный ремонт жилого дома и реконструкционный процесс в нем — это кардинально разные вещи. Сущностью капитального ремонта традиционно является усовершенствование технических характеристик здания и его жилищных условий. Осуществляется он путем выполнения комплекса монтажно-строительных работ. При реконструкции происходит почти полное изменение его основных параметров.

В первом случае речь может идти о замене дверных проемов, кровельного покрытия и т. п. В рамках капремонта возможна частичная перепланировка — изменение габаритов окон, перенос стен внутренних помещений, замена кровельного покрытия и др., т. е. ремонт, при котором производится демонтаж некоторых ненесущих конструкций и возведение других. Во втором — владелец жилого объекта выходит далеко за эти пределы, поскольку при реконструкции выполняется:

  • возведение пристроек (т. е. новых наружных стен) для основного строения;
  • надстройка одного или нескольких новых этажей;
  • создание новых инженерных систем или изменение коммуникаций. К таковым относятся установление системы вентиляции, водоснабжения, канализации и т. п.

Необходимость капитального ремонта всегда связана с естественным износом и(или) устареванием базовых элементов здания. Реконструкция частного дома в большинстве случаев связана с:

  • увеличением полезной площади строения;
  • усилением опорных стен, фундаментов и прочих несущих конструкций;
  • необходимостью улучшить его функциональность;
  • перепрофилированием, т. е. со сменой назначения конкретного помещения и(или) жилого объекта целиком.

Из всего сказанного следует, что у реконструкции и капитального ремонта жилья — квартиры либо частного дома — в основном разные задачи. Хотя на определенных этапах они могут быть схожими, поскольку в процессе реконструкции неизбежно происходит и капремонт элементов помещений. Так, частой составляющей комплекса работ по реконструкции является перепланировка. И в большинстве случаев результатом ее становятся не только технические изменения постройки, но и экономические — по причине увеличения его площади и объема.


Единственное же, что объединяет ее с капремонтом, — это необходимость обеспечить надежность несущих конструкций. Капитальный ремонт должен гарантировать их первоначальную сохранность. При реконструкции допускается их частичное изменение, но при условии обеспечения для несущих конструкций необходимых технических характеристик, служащих эксплуатационной надежности помещения. Полная замена несущих стен и других подобных элементов недопустима и при реконструкции.

Этапы подготовки частного дома к реконструкции

Сначала необходимо определиться с целями реконструкции. Когда реконструкция частного дома нужна в связи с его непригодностью для жилья, это одно, а если здание пригодно для жизни, но его вид морально устарел, — совсем другое. В каждом конкретном случае появляется собственный ключевой параметр, имеющий доминирующее значение для эксплуатации здания. Это позволит разобраться с масштабами и направлениями деятельности, которая требуется, чтобы работа была проведена в полном объеме.

Когда цели сформулированы, нужно составить план предполагаемой реконструкции дома. Разработать его стопроцентно правильно, не имея профильного технического образования, невозможно. Поэтому не стоит выполнять самостоятельное детальное планирование. Эта работа по силам только компетентным организациям, специализацией которых является создание проектной документации. Для этого достаточно написать заявление и оплатить стоимость услуг такого органа. Проектирование может производиться как государственными, так и частными компаниями, имеющими соответствующее разрешение (лицензию) на осуществление этого вида работ.

Имея на руках проект, следует оформить и получить соответствующие документы. Полный пакет таковых является основанием для подтверждения, что строительство, ремонт, перепланировка и прочие виды работ по реконструкции проводятся без нарушения технических параметров и соответствуют требованиям законодательства. Документы оформляются и согласовываются в ряде инстанций различного целевого назначения, и это является надежным аргументом для получения гарантий безопасности и надежности будущего реконструированного дома.

Оформление пакета сопроводительной документации, по сути, является реализации процедуры легализации планирующихся изменений. На основании полного комплекса документов в дальнейшем — уже после завершения реконструкционных работ — будет установлен новый статус жилой постройки. Если реставрация проведена с нарушениями, то получить новый статус для нее окажется невозможным. А это означает, что здание в дальнейшем не сможет участвовать в имущественных сделках.

Сбор необходимой документации

На осуществление реконструкции жилого объекта требуется специальное разрешение. Исключение — проведение реставрационных работ без изменения основных параметров постройки (линейных габаритов, функциональных показателей и т. п.). Требование о необходимости разрешения связано с тем, что реконструкционный процесс предполагает не просто улучшение внешнего либо внутреннего вида здания, а подразумевает выполнение операций с целью существенного изменения его эксплуатационных характеристик и обретения им новых свойств.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)653-61-99

СПб, Ленинградская обл. +7(812)565-33-29

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!


Необходимость в получении разрешительного документа обоснована еще и потребностью в контроле над безопасностью проведения ремонтных, монтажных и прочих работ, а также в защите имущественных и других интересов третьих лиц, земельные участки и(или) объекты недвижимости которых расположены в непосредственной близости от реставрируемого сооружения. Под непосредственной близостью объектов недвижимости и земельных участков здесь понимается их расположение по соседству, которое подразумевает общую границу, общую стену между квартирами и т. п. Чтобы получить разрешение для реконструкции, требуется пройти несколько этапов.

  1. Написать заявление на имя руководителя органа самоуправления в своем регионе.
  2. Подготовить план строения, позволяющий отразить его вид и состояние после реконструкции. В этом проекте нужно подробно описать виды работ, которые понадобится осуществить. В нем полагается обозначить и средства, и способы, необходимые для того, чтобы изменение назначения того или иного помещения было произведено удовлетворительно, а каждый эксплуатационный параметр после реконструкции соответствовал действующим нормативам.
  3. Оформить заверенные нотариально копии права владения для реконструируемого здания и земельного участка, на котором они размещаются.
  4. Получить документы: справку из БТИ (копию кадастрового паспорта на объект недвижимости), разрешение от административного органа района, которому подчинен участок и расположенное на нем строение, топографический план, технический паспорт сооружения, проектную документацию.
  5. Оформить дополнительные документы — разрешения, справки, — о содержании которых можно узнать у компетентного сотрудника местного органа самоуправления либо в районной администрации.

Так, дополнительное разрешение потребуется в том случае, если принято решение реализовать реставрационные работы за счет материнского капитала. Выдается оно местным отделением ПФР на основании поданного заявления. В заявлении полагается указать номер счета, на который впоследствии будут переводиться средства материнского капитала.

Такого рода работы для квартиры или дома могут быть произведены исключительно с согласия всех жильцов. Документы с подписями, подтверждающими их согласие на проведение реконструкции, тоже должны быть добавлены к собранному пакету бумаг. При этом обязательно согласие всех зарегистрированных по этому адресу жильцов независимо от того, проживают ли они здесь фактически. Отсутствие конкретного жильца тоже не освобождает от необходимости получить от него согласие на проведение реконструкционных работ.

На основании полного пакета документов выдается разрешение на проведение реконструкции или предоставляется мотивированный отказ. Полученный отказ можно обжаловать. Но можно пойти по другому пути и снова подать документы, предложив измененный план, на базе которого будет выполнена перестройка. Это позволит снова претендовать на получение требуемого разрешения.
Пакет необходимых документов
На рассмотрение пакета документации органу самоуправления отводится 1 месяц (30 календарных суток). А по факту этот процесс может занимать и больше времени — до нескольких месяцев. Длительность этих сроков зачастую вызывает нарекания. Но его обоснованность обусловлена рядом причин. Основная среди них — необходимость тщательного рассмотрения большого числа документов. Сколько конкретно времени потребуется на получение разрешения на проведение реставрационных работ, озвучивает сотрудник государственного органа при приеме документов.

Порядок оформления разрешения на реконструкцию помещения

Оформление разрешения регулируется отечественным Градостроительным Кодексом. Реконструкционные работы для дачных построек регламентируются соответствующим Положением для частных жилых домов и нежилых построек. В этих актах прописан как перечень документов, требуемых для обоснования реконструкции (заявление, справки и т. д.), так и порядок получения разрешения на нее. Разрешительные документы на выполнение реконструкции выдает отдел по архитектуре при местном муниципальном образовании.

Поданное заявление является основанием для организации выезда архитектора для осмотра реконструируемого объекта. Архитектор формирует профессиональный проект, на основании которого будет проводиться работа по реконструкции. Оформление такого проекта необходимо потому, что составляется он с учетом всех действующих нормативных актов и полностью отвечает требованиям пожарной, санитарной безопасности и т. д.

Все документы вместе с проектом, составленным архитектором, передаются в отдел по градостроительству района проживания. После согласования с главным архитектором пакет документации нужно отправить руководству управляющего коммунального предприятия. А далее — получить разрешение на реализацию реконструкции здания от местного органа СЭС, а также от пожарной инспекции.

Если соответствующие госорганы одобрили осуществление реконструкционных работ за счет материнского капитала, семья, подавшая запрос, получает на указанный в заявлении банковский счет первую часть выплат. Перевод второй половины денег будет произведен после предоставления документации, подтверждающей, что работы в запланированном объеме были проведены. Срок освоения первой части материнского капитала — 6 месяцев.

Последний этап — обращение к страховщику. Реконструкцию конкретного частного дома или квартиры нельзя начинать до получения полиса общегражданской ответственности. В страховой компании вам предложат написать заявление на его получение и предоставить перечень документов и сведений о реконструируемом объекте недвижимости. Дополнив пакет документов для реконструкции страховым полисом, можно получить окончательное согласование, которое регламентирует еще один важный вопрос.

Страховой полис на недвижимость

Заключается он в разрешении или запрещении выполнять операции по реконструкции здания собственными силами. Для строения, площадь которого не превышает 10 кв. м, работа по реконструкции может быть выполнена самостоятельно. Для больших строений необходимо привлечение специалистов, имеющих разрешение (лицензию) на осуществление соответствующих видов деятельности.

Часто задаваемым является вопрос о необходимости платить за получение разрешения на реконструкционные работы. Ответ: да, платить придется. На каждом из этапов получения разрешения предстоят определенные издержки в виде государственных сборов и других платежей.

План действий после одобрения запроса на перестройку

Независимо от того, планируется ли работа по реконструкции собственными силами или для этой цели приглашены специалисты, владельцу здания желательно четко понимать, какие аспекты здесь должны быть учтены. В первом случае это позволит избежать критических ошибок во время реконструкции. А во втором — компетентно проконтролировать все операции и процессы и не стать жертвой мошенников. Учесть нужно ряд факторов.

  1. Исследование фундамента. Фундамент — основание всякого сооружения и потому как раз с него и должно начинаться планирование работа по реконструкции. Особое внимание ему следует уделить в том случае, если строение представляет собой дом из сруба. Проконтролировать состояние нижних венцов у сруба нужно обязательно, поскольку это место больше других подвержено разрушению (гниению). Разрушение же фундамента неизбежно влечет снижение устойчивости всей постройки.
  2. Исследование технических и прочих параметров основного помещения здания. Если при реконструкции предполагается перепланировка комнат, то значительную актуальность приобретает проблема сохранения несущих конструкций или их грамотное изменение. Смена планировки внутри строения — явление распространенное.
  3. Исследование стен сооружения. Важнейший параметр, от которого здесь приходится отталкиваться, — из чего они возведены. Реконструкция стен помещений частного дома, построенных из кирпича и из древесины, будет абсолютно разной. Причиной этого является большая разница в природе выявляемых дефектов.
  4. Работа по выявлению изъянов перекрытий здания. Она охватывает как потолочные или межэтажные конструкции, так и элементы конструкций полов.

Не исключена и необходимость учета других технических моментов в зависимости от обстоятельств. Капитального переустройства может потребовать пространство чердачного помещения. Востребованной задачей, утверждают специалисты, является и утепление стен и чердачных полов. Результатом должно стать заключение относительно степени износа каждого из исследованных элементов сооружения, а на основе этой информации — выводы о возможностях реконструкционных работ.

Какая предусмотрена ответственность за незаконные действия

Самое главное: несанкционированная реконструкция квартиры или частного дома категорически запрещена. Основная причина такой категоричности заключается в опасности, которую несет в себе непрофессиональное изменение жилых сооружений. Перепланировка, монтаж коммуникаций, ремонт перекрытий и другие операции, выполненные без соблюдения технических параметров надежности и безопасности и соответствия остальным требованиям, могут привести к плачевным последствиям. Результатом неправильно произведенной реконструкции может стать даже реальная угроза для жизни людей, находящихся в таком здании. Поэтому разрешение на проведение реконструкции обязательно нужно получить.

Если обнаружено, что работа по реконструкции дома произведена незаконно, на его владельца будет наложен административный штраф. Но часто этой мерой сотрудники контролирующего органа не ограничиваются. От хозяев реконструированного дома могут потребовать возврат здания к первоначальному вида. К таким требованиям прибегают в том случае, когда изменение, к которому привела перепланировка или иные виды работ по реконструкции, сделало здание опасным для эксплуатации. Издержки на приведение стен и прочих элементов конструкций в исходный вид при этом будут возложены на застройщика, не получившего соответствующее разрешение и позволившего себе самовольно выполнить процесс реконструкции.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7(499)653-61-99

СПб, Ленинградская обл. +7(812)565-33-29

Звонки бесплатны. Работаем без выходных!

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (30 оценок, среднее: 4,60 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная консультация юриста: +7(499)653-61-99, +7(812)565-33-29, +8(800)500-27-29 доб.158
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: