Согласование перепланировки нежилого здания

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Юрист: Михаил Беляев
Написано статей
411

К нежилым относятся места, где возможны большие скопления людей — кафе, производственные цеха, магазины. Важно обеспечить их безопасную эксплуатацию. Поэтому любые строительно-ремонтные работы, кроме косметических, требуют согласования в различных организациях. Допускается перепланировка нежилого помещения после выдачи разрешительной документации. Но собственники и пользователи нежилых площадей не всегда занимаются ее оформлением.


План работ

В каких случаях понадобится разрешение

Не все виды работ требуют согласования с уполномоченными органами. Поменять обои или перестелить пол можно самостоятельно. Это так называемые косметические работы, они не вносят значимые перемены в технические характеристики нежилых помещений. Получить разрешение надо на переустройство или перепланировку объекта.

Определения терминов приведены в статье 25 ЖК РФ. Под переустройством понимают изменения, связанные с инженерными сетями или оборудованием нежилого помещения. Перепланировка предполагает конструктивные перемены:

  • установку стен;
  • расширение оконных проемов;
  • исправление размера нежилого помещения;
  • постройку индивидуального входа;
  • присоединение подвала к первому этажу;
  • выделение антресоли и др.

Следствие работ по перепланировке и переустройству — расхождение фактических характеристик нежилого помещения и технических сведений в документах. Поэтому после проведения ремонта необходимо внести правки в бумаги — узаконить перепланировку. Практически всегда требуется оформление ремонта, если жилые площади переводят в нежилые. Это связано с необходимостью оборудовать отдельный вход, крыльцо. Согласование ремонта и перевод категории помещения можно проводить одновременно.

Обязанность получить разрешение на перепланировку установлена ст. 26 ЖК РФ. Согласовывает изменения муниципальный орган исполнительной власти. Местные нормативно-правовые акты могут содержать более детальную информацию по получению разрешений.

Хотя ЖК РФ предусматривает только один разрешительный орган, подготовка бумаг для согласования проходит через несколько контролирующий организаций. Количество и состав наблюдательных органов зависят от вида проводимых работ, вида использования нежилого объекта, включения здания в число культурных, исторических, архитектурных памятников, вида строения и других особенностей.

Какие документы необходимы для узаконивания перепланировки


До внесения правок в единый кадастр с нежилым помещением, подвергшимся перепланировке, нельзя проводить никакие сделки. Таким образом, последней инстанцией для узаконивания ремонта является Росреестр. В территориальный отдел регистрирующего органа документы подают после получения разрешения на выполнение строительных или ремонтных работ, их проведения и подписания акта о завершении работ. Чтобы в единый реестр были внесены изменения, необходимо предоставить:

  • заявление;
  • паспорт;
  • доверенность или документ, удостоверяющий полномочия лица, подающего бумаги;
  • разрешение на перепланировку;
  • акт о завершении работ;
  • технический план в электронном виде.

Квитанцию об оплате госпошлины можно к заявлению не прикладывать, но оплатить взнос обязательно. При отсутствии информации о платеже документы будут возвращены без регистрации. С начала 2019 года кадастровый учет осуществляется по новым правилам. Из значимых изменений:

  • возможны одновременное оформление документов по кадастровому учету и регистрации прав;
  • ограничены сроки предоставления услуг регистрирующим органом;
  • учредительные документы юридического лица подавать необязательно;
  • подать заявление можно в любое территориальное подразделение Росреестра независимо от места положения объекта.

Еще одно новшество, начавшее действовать немного раньше, но на которое следует обратить внимание — заказ технического паспорта. Традиционно эту услугу предоставляет БТИ. Однако сегодня оформить договор на составление техпаспорта можно с любым кадастровым инженером. Список специалистов находится на сайте Росреестра.

Сама регистрация перепланировки строго регламентирована и не занимает много времени. В течение недели владельцу вернут документы со штампом о регистрации. Чего нельзя сказать об оформлении согласования перепланировки.

Список бумаг для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения регулируется законодательством на уровне муниципалитетов. В отличие от закрытого перечня документов для жилья, перечисленных в ЖК РФ, список бумаг для помещений коммерческого использования является открытым. После сдачи документации уполномоченный орган может потребовать донести справки, разрешения других контролирующих инстанций.


Перечень бумаг может немного меняться в разных городах. Перед началом процедуры следует внимательно изучить нормативные акты муниципалитета. В столице регулирующим документом является Постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.11.

Проведение перепланировки в нежилых помещениях

Создание проектной документации — первый этап, с которого начинается законная перепланировка нежилого объекта. Проект — это набор чертежей, включающий будущие изменения. Составление и согласование проекта — самая затратная часть процесса. Заказывать чертежи можно только в специализированных компаниях, допущенных к проведению этого вида работ. Стоимость проекта зависит от его сложности. В среднем цена на услугу начинается от 100 тыс. рублей. После составления проекта потребуется его согласование в разных ведомствах:

  • в отделе архитектуры;
  • в пожарной инспекции;
  • в санэпидемстанции;
  • в управляющей компании;
  • у застройщика дома;
  • в газовой инспекции;
  • в Роспотребнадзоре и др.

Муниципальный орган — обычно межведомственная комиссия, принимает проект нежилой перепланировки вместе с заключениями контролирующих инстанций. А также нужно приложить:

  • заявление установленной формы;
  • учредительные документы компании;
  • выписку из ЕГРН, свидетельствующую о праве на нежилое помещение, договор аренды или иные правоустанавливающие документы;
  • согласие собственника;
  • техплан;
  • поэтажный план дома;
  • договор страхования работ;
  • акты по проверке соседних помещений;
  • согласие хозяев нежилого помещения.

Пакет документов
Муниципальная комиссия может отказать в проведении перепланировки. При положительном ответе по окончании строительно-ремонтных мероприятий, необходимо получить акт о завершении перепланировки. Документ составляет комиссия, включающая представителей контролирующих органов. Дополнительно в комиссию по приемке входят собственник (наниматель) и представитель проектной организации.

Акт выдается владельцу, если проведенные работы соответствуют проекту. Один экземпляр бумаги отправляется в Росреестр, для внесения сведений в кадастр. Собственнику можно не подавать документы на внесение изменений, а дождаться окончания процедуры, инициированной муниципалитетом.

В многоквартирном доме

При перепланировке в многоквартирном доме важно соблюсти права других собственников. Так, если ремонтные работы предполагают использование общедомового имущества, необходимо получить согласие других владельцев. В Постановлении 508-ПП для Москвы предусмотрены следующие ограничения при перепланировке нежилых помещений в многоквартирном доме:

  • запрещается снижение условий функциональности дома и проживания жильцов, например, перекрытие зоны доступа к инженерным сетям;
  • нельзя производить перепланировку, приводящую объекты в состояние, непригодное для проживания;
  • нельзя устанавливать лоджии и террасы выше 2 этажа;
  • нельзя ставить приборы, ограничивающие доступ к общему оборудованию;
  • запрещено переносить радиаторы на балкон или лоджию и др.

Компания, разработавшая проектную документацию, должна вести авторский надзор за этапами выполнения работ. Заявитель представляет в муниципальный орган договор об авторском надзоре вместе со всем пакетом документов. В состав приемочной комиссии помимо контролеров включают сотрудников управляющей организации здания. Именно они проверяют соблюдение прав других собственников и могут отказать в узаконивании незаконной перепланировки.

В нежилом здании

В нежилых зданиях есть более простой способ узаконить перепланировку. Например, Правительство Москвы позволяет ремонтные работы согласовывать через БТИ, а не межведомственную комиссию. В бюро технической инвентаризации нужно принести проект и техзаключение по ремонту от проектной организации, состоящей в СРО с допуском к соответствующему виду работ. Дополнительно прилагается письмо, что работы не являются капитальными.

Техник БТИ

Техник БТИ осуществит замеры и оформит техническую документацию. Важно при ремонте не провести реконструкционных работ. Весь список работ, не относимых к реконструкции и возможных к согласованию по упрощенному варианту, установлен Постановлением Правительства Москвы № 432 от 27 августа 2012 года.

Если в БТИ ремонт признают реконструкцией, то потребуют получить разрешение на строительство (реконструкцию) согласно п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Сбор документов по перепланировке усложнится в несколько раз. Как следствие, придется обойти указанные выше инстанции с подачей бумаг в каждой из них.

В жилом здании

Перепланировка в жилом доме согласно Постановлению 508-ПП разрешается на тех же условиях, что и перепланировка в многоквартирном здании. Нельзя присваивать часть общего имущества и каким-либо образом ограничивать права жильцов. Запрещены любые вмешательства в несущие конструкции, уменьшение вентиляционных каналов, создание «мокрых» зон над квартирами соседей. Такие изменения могут создать аварийные ситуации. Перепланировка нежилого помещения в жилом доме не должна включать следующие виды работ:

  • установку теплых полов, подключаемых к общей системе водоснабжения;
  • вынесение батарей обогрева на балконы, террасы;
  • использование технических подвалов в качестве подполья;
  • объединение кухни на газовом оборудовании с комнатой или установку проемов между ними без двери.

В зданиях, признанных аварийными, запрещены любые работы по переустройству и перепланировке. Здесь незаконные работы могут привести к трагедии.

Акты других муниципалитетов содержат аналогичные положения. На первом месте —интересы жильцов жилого дома и их безопасность. Проведение ремонтных работ в здании с жилыми квартирами разрешено строительной организации, имеющей допуск. Контроль ремонта осуществляет жилищная инспекция или проектировщики, заключившие с собственником договор авторского надзора.

Какая ответственность за самовольное переустройство

Даже в открытых для доступа нежилых помещениях не всегда обнаруживается незаконная перепланировка или переустройство. Проблемы начинаются, когда кто-нибудь заметит изменения. Внимательный сосед может пожаловаться в жилищную инспекцию, которая придет с проверкой.

В административном законодательстве по вопросам незаконной перепланировки помещения наблюдается определенная юридическая коллизия. КоАП предусматривает штраф только за перепланировку в жилых объектах (ст. 7.21). Введение наказания для владельцев нежилых помещений несколько раз инициировалось депутатами Госдумы, но до сих пор не принято. Инспекторы жилинспекции могут выписать штраф по ст. 7.22 КоАП, но такое постановление неправомерно и может быть обжаловано. Субъектом по этой статье являются управляющие компании.

Кроме штрафов, жилинспекция выдает предписания, обязывающие собственников или арендаторов вернуть помещения в начальное состояние или узаконить перепланировку. После проведения ремонта получить разрешение можно только в суде. До выполнения предписания инспектора могут запретить совершение сделок с объектом.

Суд также может обязать собственника вернуть помещению первоначальный вид. Если же в результате действий хозяина нанесен вред, пострадавший может получить возмещение ущерба. Оформление перепланировки требует большого количества знаний. Возможные ошибки очень дороги и могут многократно превышать затраты на специалистов.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (29 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная консультация юриста по телефону: Москва и обл. +7 (499) 938-47-59 СПб и обл. +7 (812) 425-67-42
Звонок по всей России бесплатный 8 (800) 350-23-69 доб. 196
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: