Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Юрист: Михаил Беляев
Написано статей
414

Любой дом, даже если он был возведен с использованием самых передовых на момент строительства материалов и технологий, с течением времени ветшает и, как следствие, требует ремонта. Зачастую решить проблему может только капитальный ремонт. Это комплекс мер, направленных на восстановление прочности и надёжности здания путём замены износившихся узлов и конструкций, в результате чего оно вновь становится годным для безопасной эксплуатации.

Проведение ремонтных работ

Понятие капитального ремонта

Многоквартирными считаются дома, которые состоят из двух и более квартир и имеют помещения совместного пользования, например, коридоры, подвалы, лестничные площадки и т. д. Для того чтобы провести капитальный ремонт многоквартирных домов, требуются значительные финансовые средства, которые собираются в виде ежемесячных специальных взносов со всех собственников находящихся в доме квартир. Рассчитывается сумма взносов собственников одним из ниже приведенных способов.

Наиболее распространённым из них является формирование суммы взноса собственников на содержание дома в зависимости от площади квартиры. В данном случае сумма, которую следует ежемесячно вносить на капремонт одного квадратного метра жилья, умножается на метраж квартиры. В результате получается размер ежемесячной оплаты, которую в фонд капремонта обязан вносить каждый собственник жилья. В некоторых случаях используется вариант сбора взносов в фонд будущих ремонтных работ, при котором собственники квартир вносят одинаковые взносы независимо от их площади, однако он применяется реже.

Фонд, где должны накапливаться необходимые для капремонта многоквартирных домов деньги, может создаваться по-разному. Решение по этому поводу правомочен принять только один орган — общее собрание собственников дома. Решение такого собрания оформляется протоколом, после чего вступает в силу. По результату обсуждения вопроса жильцы могут принять решение о создании специального счёта, на который будут поступать собранные в виде взносов средства. Такой вариант удобен тем, что жители сами могут распоряжаться собственными средствами и устанавливать очерёдность и объёмы выполнения работ.

На собрании также принимается и фиксируется в протоколе решение о сумме ежемесячного взноса, который должен поступать в фонд капремонта от жильцов каждой квартиры. Такой вариант сбора средств удобен в тех случаях, когда до начала выполнения ремонтных работ имеется значительный запас времени и необходимую сумму денег можно успеть собрать. Кроме того, домовой комитет должен состоять из инициативных жильцов, которые на начальном этапе могли бы наладить процесс сбора средств, проводя работу с неплательщиками, которые всегда есть, а затем следить за ходом выполнения работ и правильностью расходования денег из фонда.

Также относительно дома может быть принято и другое решение — открыть счёт для сбора средств на те же самые цели, но у регионального оператора. Такой вариант открытия счёта удобен тогда, когда время начала ремонтных работ поджимает, и самостоятельно собрать средства, необходимые для этих целей, собственники жилья попросту не успеют. В этом случае они могут рассчитывать на финансовую поддержку за счёт имеющихся в фонде средств, которые будут иметь возможность вернуть позже за счёт тех же взносов.

Нередко бывают случаи, когда в силу различных причин жильцы самостоятельно не могут прийти ни к какому решению. Но ремонт-то делать всё равно нужно в установленные сроки, и поэтому решение за них принимают органы власти, обязывая платить взносы региональному оператору.

Какие работы включает капремонт

При капремонте многоквартирных домов восстанавливаются:

  • коммуникации. Сюда относятся системы жизнеобеспечения, состояние которых проверяется как в помещении, так и на стадии подвода. После изучения их состояния производится замена износившихся узлов и конструкций, а в тех случаях, когда система в целом выработала свой ресурс, она меняется полностью;
  • лифт. Срок эксплуатации лифта не должен превышать двадцати пяти лет. Как только он вырабатывает свой ресурс, необходима его замена. Также в процессе выполнения работ производится техническая проверка состояния всех элементов лифтового хозяйства: шахт, машинных помещений, а также системы связи с диспетчером, после чего выявленные недостатки устраняются;
  • крыша. При её приведении в порядок производится как частичная, так и полная замена покрытия кровли, замена водостока, а также необходимые работы по восстановлению в чердачных помещениях здания предусмотренного условиями эксплуатации температурного режима. В тех случаях, если опорные балки крыши изготовлены из дерева, производится их техническая обработка антисептиком;
  • фасад. На начальном этапе он включает в себя технические работы по очистке поверхности дома от старой штукатурки и заделыванию швов, что необходимо для повышения теплоизоляции здания. Далее на поверхность внешних стен наносится слой штукатурки, а после её высыхания — водоотталкивающая краска. В некоторых регионах при капитальном ремонте предусмотрено дополнительное утепление фасада, которое достигается путём нанесения на поверхность стен специального утеплителя;
  • подвал. При восстановлении в многоквартирных домах подвалов, находящихся в общем пользовании, основное внимание уделяется укреплению их гидроизоляции с целью недопущения проникновения в помещения подземных вод;
  • установка общедомовых счётчиков учёта расхода электроэнергии, тепла, воды и газа.

Все перечисленные работы должны быть выполнены в обязательном порядке.

О чём гласит закон

Вся процедура капремонта жилья подробно расписана в Федеральном законе от 25.12.2012 № 271-ФЗ. Этим документом законодатель внёс ряд принципиальных изменений в организацию процесса капитального ремонта многоквартирных домов, начиная с критериев отбора жилья и заканчивая источниками, из которых будут поступать деньги. Так, если раньше этой проблемой обязано было заниматься государство, изыскивая для этого необходимые силы и средства, то теперь она перекладывается на плечи собственников жилья, которые и должны ею заниматься.

Кроме того, в этом документе законодатель определил перечень лиц, которые имеют право вносить взносы на эти цели не в полном объёме, а некоторые категории вообще освобождаются от такой обязанности. Ранее такое право было отнесено к компетенции регионов, теперь же оно решено на федеральном уровне. Также в законе указано, что именно должно быть сделано в ходе капремонта жилья.

Таким образом, в руки собственников жилья дан мощный рычаг контроля за программой выполнения ремонтных работ, что должно повысить их полноту и качество. Кроме того, этот закон расширил права регионов, позволив им самим определять сумму взноса на капитальный ремонт за один квадратный метр жилплощади. При этом Москва и Санкт-Петербург получили разрешение на то, что у них этот показатель будет выше, чем в любом другом регионе страны.

Принципиальные отличия разных видов ремонта

Различают два основных вида ремонта общего имущества: капитальный и текущий.

Капитальный

Капитальный ремонт необходимо проводить в тех случаях, когда общий износ строения находится в пределах от тридцати до семидесяти процентов. Он бывает двух видов: выборочный и комплексный. Выборочный ремонт общего имущества делается тогда, когда серьёзному износу подверглись отдельные элементы строения, например, крыша, что влияет на эффективную эксплуатацию всего здания. Комплексный капитальный ремонт состоит из следующих видов работ.

  1. Диагностика. На этом этапе специалистами с использованием соответствующих технических средств производится обследование общего состояния здания, после чего намечается фронт работ, который в процессе капитального ремонта предстоит выполнить, и составляется их смета.
  2. Усовершенствование уже имеющихся функций или установка новых. Например, в процессе выполнения ремонтных работ может быть усовершенствована система открытия входных дверей в подъездах. Из новых функций в ходе выполнения ремонтных работ монтируется новая система видеонаблюдения, позволяющая контролировать обстановку вокруг дома, в подъездах и на лестничных площадках.
  3. Замена изношенных конструкций в доме, которая может быть как частичной, так и полной. Например, в ходе таких работ достаточно часто полностью меняется система подачи электроэнергии и водоснабжения.

Капитальный ремонт дома продолжается достаточно долго, в некоторых случаях с отселением собственников квартир. И чтобы его осуществить, требуются значительные средства.

Текущий

Рабочий готов выполнять поручения
Сделать текущий ремонт общего имущества гораздо проще. И проводится он значительно чаще. В ходе его в основном приводится в порядок внешний вид здания и устраняется небольшой износ его отдельных элементов и конструкций. В ходе такого ремонта предусмотрено выполнение следующих видов работ:

  • заделка выбоин и неровностей на стенках в подъездах дома, их новое оштукатуривание;
  • установка или замена выключателей;
  • ремонт полов подъездов в виде их выравнивания и замены повреждённой плитки;
  • прочистка установленных в подъездах мусоропроводов;
  • покрасочные работы снаружи и внутри подъезда;
  • обновление декоративных элементов фасада.

Отличительные особенности текущего ремонта заключаются в следующем.

  1. Он практически не изменяет внешний вид здания, а только обновляет его.
  2. Его выполнение не требует привлечения высококвалифицированных специалистов и сложной техники.
  3. Для него потребуется значительно меньшее количество финансовых средств, чем в тех случаях, когда будет проводиться капремонт дома.

Выполнение работ по текущему ремонту узлов и элементов конструкций здания много времени не занимает и практически всегда не превышает одного месяца, в то время как капитальный ремонт большой многоэтажки может длиться до года.

Региональные программы капремонта квартир

В регионах нашей страны имеются свои программы, предусматривающие восстановление жилищного фонда путём его основательного ремонта. В таких региональных программах, которые перед тем, как быть утверждёнными, составляются с использованием определённой процедуры и проходят широкое обсуждение, определены сроки, в течение которых должны проводиться ремонтные работы. Принятые в результате программные документы не является декларативным, их исполнение строго контролируется, поскольку несвоевременное восстановление жилого фонда чревато самыми негативными последствиями вплоть до крупномасштабных аварий.

Строения, которые будут восстанавливаться, отбираются по определённым критериям. Так, в такую программу не могут попасть дома, которые в силу различных причин (ветхого состояния, местоположения и т. д.) должны быть снесены или же относятся к категории аварийных. Также в неё не вносятся строения, если у них более чем на две трети изношены отдельные части, например, крыша. Так как они нуждаются в первоочередных восстановительных работах.

Кроме того, перед включением в программу специалистами проводится тщательное обследование каждого дома на предмет определения того, во сколько обойдётся ремонт одного квадратного метра его площади. Если этот показатель будет превышать стоимость одного «квадрата» нового жилья, то такой дом в региональную программу не попадает, так как его дешевле будет снести, а жильцов переселить в новое строение.

После окончания вёрстки программы даётся полгода на то, чтобы определиться со сроками, в которые будут проводиться работы, их продолжительностью и способами финансирования работ. Последний этап — согласование программы капитального ремонта многоквартирных домов. После этого никакой дополнительный объект в неё не может быть включён.


Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7 (499) 322-26-87

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (21 оценок, среднее: 4,80 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 322-26-87
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: