Особенности проведения текущего ремонта в многоквартирном доме

Рейтинг автора
4.8
Автор статьи
Юрист: Михаил Беляев
Написано статей
414

Текущий ремонт — это мероприятия, направленные на замену, восстановление одного или нескольких компонентов здания с целью поддержания его эксплуатационных характеристик на требуемом уровне. Финансовые, технические затраты на такой вид работ — минимальные, если сравнивать с расходной частью капремонта. Текущий ремонт проводится для поддержания дома в надлежащем состоянии. Он направлен на устранение появляющихся в процессе эксплуатации жилья несерьёзных дефектов, которые препятствуют безопасности жильцов, уменьшают эстетическую привлекательность жилья, делают пребывание внутри здания некомфортным. Текущие расходы включают в графу квитанции по уплате коммунальных услуг «Содержание общедомового имущества», тогда как оплата капитального ремонта проводится по отдельной одноименной статье — в этом заключается одно из основных отличий.

Рабочие готовы трудиться

Какой перечень работ можно отнести к текущему ремонту

Особенность текущих ремонтных работ — их плановое выполнение. График восстановления помещения составляется управляющей компанией, как правило, работы приходятся на начало и конец отопительного сезона, то есть проводятся осенью-весной — в это время осуществляется восстановление до надлежащего состояния или замена основных систем и конструкций здания, которые получили повреждения, утратили часть эксплуатационных свойств в промежутках межу отопительными периодами.

Текущий ремонт — это незначительные работы, устраняющие мелкие дефекты. Они обращены на общее имущество — конструкции, помещения, оборудование дома. Госстрой в МКД 2-04.2004 определил перечень таких работ:

  • окраска напольных, настенных потолочных поверхностей, фасадная отделка;
  • восстановление архитектурных элементов, шовная и стыковая герметизация;
  • ремонтирование входных ансамблей;
  • замена остекления в помещении;
  • замена почтовых ящиков в доме;
  • замена осветительных приборов;
  • восстановление поручней, окраска перил в здании;
  • замена электрических щитков на площадках и др.

Список этих работ внушительный, ограничен действующим законодательством. Его знание исключает возникновение многих вопросов и способствует своевременному рассмотрению проблем в период эксплуатации жилья как жильцами (собственниками, арендаторами), так и УК. Какие именно вопросы требуют решения в конкретном многоквартирном доме (далее — МКД) в установленный период, определяют при осмотре объекта.

Управляющая компания составляет список необходимых ремонтных работ, после чего формирует план по их проведению. УК придерживается составленного плана, однако в него часто вносятся изменения. Основание для этого — необходимость срочной ликвидации появившегося в помещении дефекта.

Кто должен проводить ремонт в многоквартирном доме


Обеспечить проведение ремонтных работ может как управляющая организация, так и товарищество собственников жилья (при отсутствии УК). Чаще всего на УК возлагается обязанность проводить как текущий, так и капитальный ремонт — с компанией заключается договор на поддержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Расходы по капитальному ремонту здания ложатся на плечи собственника, а оплата текущего ремонта помещения является обязанностью и нанимателя жилья.

Жильцы многоквартирного дома уплачивают в УК взносы на капремонт, на содержание жилья. Именно из этих фондов и расходуются деньги на поддержание дома в удовлетворительном состоянии. Для этого привлекаются подрядные строительные организации. Чтобы выбрать подрядчика, проводят конкурс, по итогам которого с фирмой заключают договор. Конкурс может организовать:

  • управляющая компания;
  • жители МКД;
  • независимая организация, специализирующаяся на деятельности этого профиля (с компанией нужно заключить соответствующий договор).

Текущий ремонт имеет одну особенность: для его организации не требуется протокол собрания собственников, поскольку замена старых конструкций на новые, их восстановление могут проводиться и по заявлению жителей.

Кому жаловаться на некачественно выполненные ремонтные работы

Привлечение подрядной организации осуществляется путем оформления договоров подряда. Управляющая компания или собственники многоквартирного жилого дома (при отсутствии уполномоченного жильцами дома органа) и подрядная организация — стороны договора. Подписанный документ наделяет их определенным правовым статусом (права, обязанности, ответственность).

Договор подряда является основным документом, который определяет объект, перечень технических работ (например, замена светильников, окраска полов), сроки выполнения. Здесь же подрядчик указывает гарантийный срок, в течение которого обязуется исправить появившиеся недостатки. Меры ответственности определяются договором.

Все случаи в документе предусмотреть сложно, поэтому не вошедшие в содержание договора условия регулируются законодательством. Главные причины привлечения подрядчика к ответственности за неисполнение условий договора подряда:

  • невыполнение работ, согласованных сторонами и определенных договором;
  • некачественное выполнение предусмотренной соглашением услуги;
  • причинение материального ущерба имуществу граждан в результате проведения работ.

Если текущий ремонт организован через управляющую компанию, претензии по качеству оказанных услуг жители предъявляют в УК. Письменное обращение регистрируется, после чего руководством компании принимаются меры в отношении подрядчика. Когда жильцы нанимают подрядчика самостоятельно, по причине отсутствия управляющей компании, письменные претензии относительно качества выполненных работ направляются напрямую подрядчику.

Для привлечения второй стороны договора к ответственности прибегают к другому способу — обращаются в администрацию района или города с письменным заявлением. Жилищная инспекция также может стать помощником в защите прав при некачественно оказанных услугах. Когда претензия в управляющую компанию или администрацию подана, а действия не предпринимаются, и ответная реакция отсутствует, жильцы могут письменно обратиться в прокуратуру (написать личную, индивидуальную или коллективную жалобу) или подать исковое заявление в суд.

Нарушение договорных обязательств — не единственная причина, связанная с некачественным оказанием услуг. Взыскание денежных средств и невыполнение текущего ремонта УК — повод обратиться с заявлением о перерасчете взносов, взимаемых на ремонт, а при необоснованном отказе в такой возможности — в суд. Третья причина решения спора в судебном порядке — бездействие уполномоченного собственниками МКД органа, повлекшее порчу вещей жильцов.

Таким образом, при выполнении подрядчиком работ ненадлежащего качества жильцы могут обратиться напрямую в подрядную организацию, в УК, в Жилищную инспекцию, в прокуратуру или в судебную инстанцию. В каждом случае жалоба оформляется по-разному. Она может иметь вид претензии, заявления, иска.

Решение споров с подрядчиком, в том числе через УК — претензионное урегулирование споров. В остальных случаях третьей стороной спора выступает государство в лице государственных органов и должностных лиц. Его задача — выявить нарушение жилищного, гражданского, градостроительного законодательства, обязать виновника устранить недостатки или возместить ущерб другой стороне.

Основные отличия между текущим и капитальным ремонтом

Капитальный ремонт

Текущий и капитальный ремонт — это близкие по характеру понятия, которые, тем не менее, имеют существенные различия. Основные отличия связаны:

  • с объемом работы;
  • с технической спецификой рабочего процесса;
  • с обязательностью ремонта;
  • со сроками выполнения.

Объем работы. Федеральное законодательство определяет, что при капремонте производится замена и восстановление составных частей здания в размере не менее 50% конструкции или инженерной системы. Текущий ремонт не носит глобальный и всеобъемлющий характер — предполагается выполнение меньшего объема работ. При текущем ремонте многоквартирный дом восстанавливают в незначительной степени, устраняют мелкие дефекты.

Финансовая база. Финансовая база формируется по-разному: существует 2 отдельные статьи расходов. Отчисления на капитальный ремонт — прямые расходы, которые уплачивают собственники многоквартирного дома, тогда как расходы на текущий — являются косвенными и включаются в общий перечень коммунальных услуг. Объем расходуемых средств при текущем ремонте в несколько раз меньше, чем при капитальном или при реконструкции, потому что изменения внешнего облика здания незначительные, работы менее сложные, масштабные и серьёзные, хотя могут затрагивать и инженерные системы.

Техническая специфика работ. Для выполнения текущего ремонта не требуются узкоспециализированные навыки и оборудование: покраска стен, штукатурка потолка осуществляются доступными строительными инструментами. Капремонт и реконструкция — мероприятия, которые требуют привлечения профессиональных организаций.

Цель. Текущий ремонт поддерживает здание в надлежащем и пригодном для жилья состоянии, тогда как капитальный нужен для того, чтобы исключить износ дома.

Обязательность ремонтных работ. Текущий ремонт и комплекс необходимых работ определяются договором с управляющей компанией. В договоре также указывается частота проведения работ (как часто планируется восстанавливать инженерные системы, красить пол, заменять светильники). Капитальный ремонт же осуществляется с частотой в 3-5 лет (статья 52 Градостроительного кодекса РФ). Его проведение является обязательным.


Бесплатная консультация юриста по телефону:

Москва, Московская обл. +7 (499) 322-26-87

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (34 оценок, среднее: 4,60 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 322-26-87
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: